「中古住宅を買ったはいいけど、リフォームにいくらかかるのかわからない」
そう感じている方は多いのではないでしょうか。物件価格はポータルサイトで調べればわかる。でもリフォーム費用は、見積もりを取るまで見えない。だから「買う前に、ざっくりでいいから予算感を掴んでおきたい」というのが本音だと思います。
この記事では、中古住宅のリフォーム費用を工事規模・築年数・場所ごとに整理して解説しています。さらに埼玉県・さいたま市で使える補助金情報、費用を賢く抑えるコツ、後悔しないための購入前チェックまでをまとめました。
費用は建物の状態・面積・設備グレード・工事範囲によって大きく変動します。以下はあくまで目安です。リフォーム費用の全体像をつかみ、安心して計画を進めるためにも、ぜひ最後までご覧ください。
目次
中古住宅リフォームの費用相場｜築年数・規模別に解説
リフォームの費用は、工事の規模・築年数・建物タイプという3つの要素で大きく変わります。まずは「費用の全体像」を掴むところから始めましょう。
工事規模別の費用相場
中古住宅のリフォームは、大きく3段階に分かれます。自分の物件にどの規模が当てはまるか、確認しながら読み進めてください。
| 工事規模 | 費用の目安 |
|---|---|
| 部分リフォーム | 50万〜500万円 |
| フルリフォーム | 500万〜1,000万円 |
| スケルトンリノベーション | 1,000万〜2,000万円以上 |
部分リフォームは、特定の箇所だけを改修する工事です。費用を抑えやすい反面、後から「あの箇所も直したい」となるたびに業者を呼び直すことになり、諸経費が重なってトータルでは割高になるケースも少なくありません。将来的に複数箇所のリフォームを考えているなら、最初にまとめて計画を立てたほうが賢明です。
フルリフォームは、内装全体に手を入れ、間取り変更も含めて住まいを一新します。新築同等の仕上がりを目指せますが、選ぶ設備や建材のグレードによって費用は大きく上下します。「予算を決めてから仕様を決める」という順序を守ることが、予算オーバーを防ぐ鍵です。
スケルトンリノベーションは、柱・梁などの構造体だけを残してすべて解体し、ゼロから作り直す工事です。自由度が最も高く、耐震補強・断熱工事も同時に対応できるため、築25年以上の物件には特に有効な選択肢といえます。費用は最も大きくなりますが、その分だけ長期的な安心感と資産価値の向上が期待できるでしょう。
築年数で費用に影響はある？
築年数が上がるほど「解体してみて初めてわかる工事」が増えるため、影響はあります。
表面上はきれいに見える物件でも、壁を開けてみると配管が腐食していた、断熱材がほとんど機能していなかった、シロアリの被害があった。こうした「隠れた問題」が出やすくなるのが、築年数の経った物件の特徴です。
築年数別の費用感の目安
築10年未満 設備の劣化は軽微で、内装の張り替えや設備交換が中心になります。追加工事が発生するリスクは低く、見積もり通りに進みやすい時期といえるでしょう。
築10〜25年 給排水管の劣化や断熱材の傷みが出始める時期です。水回り工事に合わせて配管の部分交換が必要なケースも珍しくありません。フルリフォームの場合、700万〜1,200万円程度を見込んでおくのが現実的です。
築25年超（特に1981年以前の旧耐震基準の建物） 耐震補強・断熱工事・配管全体の交換・電気系統の刷新など、複数の見えない工事が重なりやすい時期です。スケルトンリノベーションでは1,500万円を超えることも珍しくなく、1981年5月31日以前に確認申請が下りた建物は旧耐震基準で建てられているため、購入前に耐震診断を受けておくことをおすすめします。
「中古マンション」と「中古戸建て」でどう違う？
同じ中古住宅でも、マンションと戸建てでは費用の構造がまったく異なります。下の表で、違いを整理しておきましょう。
| 比較ポイント | 中古マンション | 中古戸建て |
|---|---|---|
| リフォームできる範囲 | 専有部分のみ（管理規約による制限あり） | 法令の範囲内で比較的自由 |
| 窓・玄関ドア | 原則変更不可（共用部分のため） | 変更可能 |
| 間取り変更 | 構造（ラーメン構造）によっては制限あり | 耐力壁の位置次第で可能 |
| 外壁・屋根工事 | 不要（管理組合が対応） | 別途費用が発生 |
| 手続き | 管理組合への届け出・申請が必要 | 確認申請のみ（工事内容による） |
| 費用の目安（フルリフォーム） | 70㎡で500万〜900万円程度 | 30坪で700万〜1,500万円程度 |
マンションは「工事できる範囲に制限がある」分、予算がコントロールしやすい傾向があります。ただし、管理組合への申請に1〜2ヶ月かかるケースもあるため、スケジュールには余裕を持った計画が欠かせません。
戸建ては自由度が高い分、外壁・屋根・耐震補強など、マンションでは不要な工事が加わります。購入前に専門家へ状態を確認してもらうことで、想定外の出費を防ぐことができます。
場所・目的別の中古住宅リフォーム費用の内訳一覧
水回り4点（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）の費用相場
水回りは、中古住宅リフォームで最も依頼が多い箇所です。
水回りはまとめて工事するほど、費用を抑えやすくなります。 個別に発注するたびに給排水管の工事費・職人の人件費・現場管理費が発生するからです。一度にまとめれば配管工事を一本化でき、費用の重複を防げます。ISMへのご相談でも、「キッチンとお風呂と洗面所を同時に」というご依頼が最も多いパターンです。
キッチンはレイアウト変更の有無が、費用の大きな分岐点になります。壁付けキッチンを対面式にする場合は配管の移動と電気工事が加わるため、100万円以上になるのが一般的。I型本体を交換するだけなら50万〜150万円程度で収まります。
浴室はユニットバス同士の交換であれば80万〜120万円程度です。ただし、在来工法（昔ながらのタイル張り浴室）からユニットバスへの変更は、解体・防水処理が必要なため120万〜200万円に上がります。築20年以上の戸建てではこのケースが多いので、覚えておきましょう。
各水回り箇所の費用について詳しく知りたい方は、場所のところにリンクされている各記事をご確認ください。
以下の動画では、リフォーム会社ならではの視点で、リフォーム費用の落とし穴について解説しています。ぜひあわせてご参考ください。
内装・外回り（壁・床・外壁・屋根）の費用相場
壁紙や床を張り替えるだけで、住まいの印象は大きく変わります。また、外壁・屋根は費用がかさみますが、住宅の耐久性に直結するため、状態の確認は欠かせません。
| 場所 | 費用の目安 |
|---|---|
| 壁紙張り替え | 6畳あたり4〜6万円 |
| フローリング張り替え | 6畳あたり10～25万円 |
| 外壁塗装 | 60万〜130万円 |
| 屋根塗装・補修 | 30万〜80万円 |
| 外壁＋屋根セット | 100万〜250万円 |
外壁と屋根は、必ずセットで見積もりを取ることをおすすめします。 足場の設置・解体費用は1回あたり20万〜30万円程度かかります。別々に発注すると2回分の足場代が生じますが、同時施工なら1回で済み、この差が数十万円になることも珍しくありません。
また、築20年を超えた戸建ては外壁の塗装劣化だけでなく、シーリング（コーキング）の劣化が進んでいるケースがほとんどです。ここから雨水が侵入すると壁内部の腐食やカビにつながるため、購入前に住宅診断で状態を確認しておくと安心でしょう。
フローリングのリフォームには、主に「張り替え工法」と「重ね張り工法」の2つの方法があります。それぞれにメリットとデメリットがあり、状況や予算に応じて最適な工法を選ぶことが重要です。
フローリングを張り替えた際の費用について、詳しく知りたい方はこちら
中古住宅のリフォーム費用を賢く抑える方法
優先順位を決めて「やること・やらないこと」を仕分ける
よくある失敗は「あれもこれも」と盛り込んで予算オーバーになるパターン。計画の最初に工事を3つに仕分けるだけで、無駄な出費をかなり減らせます。
① 今すぐやるべき工事（安全・衛生・構造） 後回しにすると、住まいの安全性や資産価値に直接影響する工事です。最優先で計画に組み込みましょう。
- 配管の交換・修繕
- 耐震補強
- 雨漏りの修繕
- 電気系統の刷新（漏電リスクの回避）
② 近いうちにやりたい工事（快適性の向上） 生活の質に関わりますが、今すぐでなくても支障のない工事です。
- 水回り設備（キッチン・浴室・トイレ）の交換
- 内装（壁紙・床）の張り替え
- 断熱工事・窓の交換
③ あれば嬉しい工事（こだわり・デザイン） 予算に余裕がある場合のみ追加する工事です。
- キッチンのグレードアップ
- 造作家具・造作棚
- 照明・スイッチのデザイン変更
この3分類を書き出すだけで、家族で優先順位を話し合いやすくなります。「今回は①と②まで。③は5年後」と段階的に計画することで、予算の使い方に一貫性が生まれるでしょう。
埼玉県・さいたま市の補助金・税制優遇を組み合わせて実質負担を減らす
リフォームには国・県・市それぞれの補助金・税制優遇が存在します。条件が合えば数十万〜数百万円の実質負担を減らせるため、ぜひ確認しておきたいところです。
住宅ローン減税も見逃せません。耐震・省エネ・バリアフリー等の工事を行うと所得税が控除されます。控除額は工事内容・借入額によって異なりますが、数年にわたって節税効果が続くため、長期的な節約として非常に有効です。
多くの補助金は「工事着工前の申請」が必須条件です。工事が終わってからでは受け付けてもらえないケースがほとんどなので、リフォーム会社に「どの補助金が使えるか」を早めに相談した上でスケジュールを組みましょう。
相見積もりとワンストップ発注の賢い使い分け
どちらが合っているかは、リフォームの規模によって変わります。
相見積もりが向いている場合
部分リフォームや、工事内容がはっきり決まっているケースに有効です。必ず2〜3社から見積もりを取り、金額と内容を比較しましょう。
ただし、金額だけで判断するのは危険です。極端に安い見積もりには、工事内容が削られているか、アフターフォローが薄い可能性があります。比較の際は以下を必ず確認してください。
- 工事内容・使用する設備のグレードが揃っているか
- 「一式」ではなく項目別に費用が明記されているか
- 保証期間・アフターサービスの内容が記載されているか
- 担当者の説明が丁寧か
ワンストップ発注が向いている場合
フルリフォームやスケルトンリノベーションなど、工事規模が大きいケースに向いています。物件探しから設計・施工・ローン相談まで一貫して対応してくれる業者に任せると、窓口が一本化されて管理がしやすくなります。
さらに、物件価格とリフォーム費用を合算した総額でローンを組める「リフォーム一体型住宅ローン」を利用できる場合があり、金利面でもメリットが生まれることがあります。
ISMでは、お客様の状況に合わせて相見積もりへの対応はもちろん、ワンストップでのご提案も可能です。まずはご相談だけでもお気軽にどうぞ。
中古住宅のリフォームで後悔しないために確認すべき3つのこと
費用の目安がわかったところで、実際に動き出す前に確認しておきたいことをまとめます。ここを押さえるかどうかで、リフォームの満足度は大きく変わります。
① 購入前｜物件状態の確認とリフォーム可否の見極め
現地調査を活用する
専門家が構造・雨漏り・シロアリ・設備の劣化を調査します。費用は5万〜10万円程度ですが、購入後の想定外コストを防ぐ「保険」として、費用対効果は十分に高いといえます。
リフォーム会社に内覧同行をお願いする
「この壁は抜けますか？」「間取り変更は可能ですか？」といった判断は、専門家でないと現地では判断できません。購入を決める前に、リフォーム会社の担当者に内覧へ同行してもらうのが最も確実な方法です。ISMでは内覧同行のご相談も承っています。
旧耐震基準かどうかを確認する
1981年5月以前に建てられた建物は「旧耐震基準」です。現行の耐震基準を満たしていない可能性があるため、購入前に耐震診断を受けておきましょう。補強が必要な場合でも、事前にわかっていれば資金計画に組み込めます。
以下の動画で、 中古物件選びで後悔しないためのチェックポイントについて詳しく解説しています。
② 計画段階｜無理のないスケジュールの立て方
フルリフォームやスケルトンリノベーションは、工事中に住めない期間が必ず発生します。 仮住まいの家賃・引越し費用・家具の一時保管費用なども、資金計画に含めて考えておきましょう。
| 工事規模 | 工期の目安 |
|---|---|
| 部分リフォーム（1〜2箇所） | 数日〜2週間 |
| フルリフォーム | 1〜3ヶ月 |
| スケルトンリノベーション | 3〜6ヶ月 |
資材の調達遅れ・追加工事・天候の影響など、工期が延びる要因は常に存在します。引越し予定日の1ヶ月以上前を工事完了目標に設定することが大切です。
③ 業者選び｜「安さ」より「信頼できるか」で選ぶ
リフォームの成功は、業者選びで決まるといっても過言ではありません。以下のポイントで総合的に判断してください。
見積書が「項目別」に記載されているか
「一式〇〇万円」だけの見積もりは要注意です。材料費・工事費・諸経費が項目ごとに記載されていれば比較もしやすく、追加費用が発生した際の説明も明確になります。
実績・施工事例を確認できるか
地域での施工件数が多い業者は、地元の建物の特性（築年数・構造・地盤）を熟知しています。施工前後の写真や施主様の声が公開されているかどうかも、信頼性を判断する材料になるでしょう。
アフターサービス・保証内容が明確か
工事完了後の保証期間（最低2〜5年以上が目安）、定期点検の有無、不具合発生時の対応フローを事前に確認しておきましょう。
埼玉県で中古住宅リフォームをするなら
さいたま市では高齢者や障害者のいる世帯を対象とした独自の補助金制度を設けています。
これらの制度は、国の補助金制度と併用できる場合があります。ただし、適応には条件がありますので、制度ごとに確認が必要です。
対象者に該当する場合は、国と自治体の制度を両方確認することで、受け取れる補助額を最大化できる可能性があります。
国の補助｜住宅省エネ2026キャンペーン
国土交通省・環境省・経済産業省の3省が連携して実施している省エネ支援制度です。リフォームでは以下の3事業が該当します。
みらいエコ住宅2026事業 開口部断熱・外壁断熱・エコ設備の導入などが対象で、補助上限は最大100万円。全世帯が対象で、他の事業との併用も可能です。
先進的窓リノベ2026事業 内窓設置・外窓交換・ガラス交換など、断熱性能の高い窓への改修が対象。戸建住宅の補助上限は最大100万円です。
給湯省エネ2026事業 エコキュートやハイブリッド給湯機など、高効率給湯器の導入が対象。エコキュートは基本7万円／台、要件を満たすと最大10万円程度になります。
介護予防高齢者住環境改善支援事業
「介護予防高齢者住環境改善支援事業」は、さいたま市独自の高齢者向けの住環境改善支援制度です。この制度は、転倒リスクを低減し、要介護・要支援状態にならないための住宅改修費用を補助することを目的としています。
対象者：以下のすべての条件を満たす方が対象です。
- さいたま市内に1年以上居住し、在宅で生活している65歳以上の方
- 介護保険の認定（要介護・要支援）を受けていない、かつ申請もしていない方
- シニアサポートセンター（地域包括支援センター）等が実施する「基本チェックリスト」で要介護状態等が必要になるおそれが高いと認められた方
- 介護保険料を滞納していない方
対象工事：介護保険の住宅改修に準じた、以下の工事が対象です。
- 手すりの取付け、段差の解消、滑りの防止・移動の円滑化のための床・通路面の材料の変更、開き戸から引き戸などへの扉の取替え、和式便器から洋式便器への取替えなど。
補助金額：本人の所得（介護保険料の段階）によって異なります。
- 第1段階・第2段階の方：対象経費の全額（上限 15万円）
- 第3段階以上の方：対象経費の3分の2（上限 10万円）
※過去にこの制度を利用したことがある場合は、残額の範囲内となります。
さいたま市：介護予防高齢者住環境改善支援事業について
重度身体障害者(児)居宅改善整備費
「重度身体障害者（児）居宅改善整備費の補助」は、身体障害者手帳をお持ちの方で、肢体不自由1級～3級の方が対象です。介護保険と異なり、年齢や要介護認定の有無に左右されない点が特徴です。一方で、所得制限や障害等級などの要件が設定されています。
対象工事： 障害の特性に応じた居室、浴室、トイレのリフォームなど。
補助金額：改善費用の3分の2（上限30万円）
さいたま市：重度身体障害者(児)居宅改善整備費について
住宅ローン減税
省エネリフォームや耐震リフォームなど一定の工事を行った場合、ローン残高に応じた所得税の控除が受けられます。補助金との併用が可能なケースもあるため、資金計画を立てる際にはセットで検討することをおすすめします。
補助金制度は、市区町村によって内容が異なります。さいたま市以外にお住まいの方も、お住まいのエリアの市区町村窓口で確認してみましょう。リフォーム補助金について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
地元業者選びのポイント
リフォーム会社は全国チェーンでも地元業者でも依頼できますが、以下の理由から地域密着型の業者は特に中古住宅リフォームに強い傾向があります。
- 地元の建物の築年数・構造の傾向を熟知している
- 補助金申請のサポート実績が豊富
- 工事後も近くにいるため、アフターフォローが迅速
ISMはさいたま市を拠点に、年間100棟以上の施工実績を持つ総合リフォーム会社です。物件探しの段階からご相談いただき、設計・施工・補助金申請・アフターサービスまで一貫してサポートしています。
FAQ（よくある質問）
Q. 中古住宅のリフォーム費用の平均はいくらですか？
A. 部分リフォームで50万〜500万円、フルリフォームで500万〜1,000万円、スケルトンリノベーションで1,000万〜2,000万円以上が目安です。ただし、築年数・建物の状態・設備のグレードによって大きく変わるため、現地確認を経た上での見積もりが最も正確といえます。
Q. 築30年以上の物件はリフォームと建て替えどちらが正解ですか？
A. 構造体（基礎・柱・梁）がしっかりしていれば、スケルトンリノベーションで新築同等の住まいにできます。建て替えより費用を抑えられるケースも多くあります。一方、基礎や構造に深刻な問題がある場合は、建て替えが現実的な選択肢になるでしょう。まずは専門家による現地調査を受けたうえで決断することをおすすめします。
Q. 住みながら工事できますか？
A.リフォームは工事範囲によって住みながら進められます。ただし、水回りの全面改修や大規模な耐震補強工事の場合は、一時的に仮住まいが必要になることがあります。
Q. 水回りの工事はまとめてやった方がいいですか？
A. 基本的には、まとめて工事する方がお得です。個別に発注すると配管工事の費用が毎回発生しますが、まとめれば一本化できます。将来的に複数箇所のリフォームをお考えなら、最初から計画に組み込んでおくことをおすすめします。
まとめ
中古住宅のリフォームは、「物件価格＋リフォーム費用」のトータルで考えることが大切です。そして、計画の早い段階で専門家に相談するほど、選択肢が広がり、費用も抑えやすくなります。
株式会社ISMは、さいたま市を拠点に「お客様の不安をゼロにする」ことを掲げる総合リフォーム会社です。「リフォームか、建て替えどちらにしよう」といった相談もお気軽にお問い合わせください。
