マンションのフルリフォーム費用は、「いくらかかるか」よりも「どこまでできるか」　で決まります。

配管や構造、管理規約の条件によって、実現できる範囲が変わるためです。結果として、同じリフォームでも費用は600万円台から2,000万円以上まで幅が出ます。

本記事では、費用相場の全体像とあわせて、費用が変わるポイントをわかりやすく解説します。

マンションのフルリフォーム相場一覧まとめ

マンションのフルリフォーム費用は、工事の範囲や内容によって大きく異なり、700万円程度で終わるものや2,000万円以上もかかるものまで幅広い価格帯に分かれます。

たとえば、700万円以下であれば内装の張り替えや一部設備の交換といった部分的な改修が中心ですが、2,000万円以上ではスケルトンリフォームといった大規模工事が視野に入ってきます。

以下では、費用別にどのようなリフォームが可能なのかを具体的にまとめました。

マンションフルリフォームの総額相場

マンションのフルリフォーム費用は、工事の範囲や内容により変わるのが特徴です。

内装リフォームから間取り変更・配管工事まで、どこまで手をいれるかによって費用相場に差が出ます。

ここでは、フルリフォームの費用相場を、内容ごとの違いとともに整理しています。

費用主な工事内容
～約700万円台水回り交換、クロス・床の張り替え、一部内装、設備交換中心
約700万～1,200万円台水回り一式、内装全面、建具交換、軽い間取り変更
約1,200万～2,000万円台間取り変更、配管更新、断熱、耐震、外壁・屋根の一部、設備グレードアップ
約2,000万円～構造補強、耐震、断熱、外装、屋根、サッシ、間取り大変更、ハイグレード設備

㎡単価・坪単価で見るフルリフォーム相場

マンションのフルリフォーム費用は、㎡単価や坪単価から目安を把握できます。

まず、㎡単価と坪単価の考え方を整理しています。

考え方ポイント
㎡単価リフォーム費用の目安として用い、一定の坪単価を基準に総額を考えることができる設備等級や工事範囲で上下する
坪単価坪単価を3.3で割ることで㎡単価に換算できる面積に応じた費用の目安を把握できる

坪単価はあくまで目安で、見積りとは役割が異なります。

マンションのフルリフォーム相場の考え方

マンションのフルリフォーム相場は、工事の内容や住宅の条件により見方が変わります。違いを整理しておくと、費用の幅を捉えやすくなります。

リノベーションとの費用目安の違い

一般的な目安として、フルリフォームは約600万～1,000万円前後、リノベーションは約800万～2,000万円前後が一つの基準です。

フルリフォームとリノベーションの費用は、どこまで手を入れるかで大きく幅が出ます。

フルリフォーム

●キッチン・浴室・トイレ等の設備交換
●壁紙や床の張り替え
●建具の交換
●間取りを大きく変えず、住まい全体を更新する

既存の間取りや配管をそのまま使い、設備を同じ位置で入れ替える工事が中心です。大きな解体や配管工事が少なく済むため、60㎡前後では約600万〜1,000万円台の費用帯になることが多いです。

リノベーション

●間仕切りを外してLDKを広げる
●個室の壁を撤去してLDKを一体化する
●キッチンの向きや位置を変える
●水回りの配置を見直す
●配管・配線の経路を見直して整える

間取りの変更に加えて、キッチンや浴室の位置を動かす場合は、配管を延ばしたり組み直したりする必要が出てきます。その際、床や壁を解体してつくり直す工程が加わることも多いです。70㎡前後では約800万～2,000万円台のように、費用が一段上がりやすくなります。

つまり、費用は工事の内容ではなく、どこまで崩して作り直すかで差が出やすいです。

マンションと戸建てで相場はどう変わるか

マンションと戸建てでは、工事条件の違いによって費用にも差が出ます。

一般的に、マンションのフルリフォームは約600万～2,000万円前後、戸建ては約800万～3,000万円以上が目安とされています。

それぞれ、基本的な工事条件の違いをまとめました。

マンション

●専有部分のみリフォーム可能
●共用部分は原則として手を加えられない
●管理規約や建物条件に従う必要がある
●共用部分に関わる工事は事前手続きが必要
●構造や設備条件により工事内容に制約がある

マンションは、専有部分の工事が中心です。内装や設備の更新が中心で、費用は約600万～1,200万円台に収まるケースが多く、間取り変更や配管の移設を伴う場合でも1,200万～2,000万円台が一つの目安です。

戸建て

●建物全体を対象に検討できる
●内装・外装・構造まで含めて計画できる
●建物の状態に応じて工事範囲が変わる
●全体のバランスを見ながら計画する必要がある

戸建ては建物全体に手を入れることが多く、内装や設備に加えて外装や構造まで工事が広がることがあります。そのため、費用は1,000万～1,500万円台に加え、工事内容によっては2,000万～3,000万円以上まで上がるケースもあります。

戸建てのフルリフォームの費用相場についてはこちらの記事で詳細を解説しています。

戸建てフルリフォームの費用相場はいくら？費用が高くなる理由と抑える方法も解説

マンションは制約の中で整える工事、戸建ては建物全体を見直す工事です。この違いにより、費用の幅にも差が出ます。

面積や間取りで見るマンションフルリフォームの相場

マンションのフルリフォーム費用は、面積や間取りによって変わります。広さが変わると工事範囲や費用相場も変わるため、あわせて確認しておくと安心です。

以下では、面積ごとの費用相場を整理した内容です。

面積・間取り費用の目安リフォームのイメージ記事での解説ポイント
60㎡前後（2LDK）約600万～1,000万円台水回り設備の交換と、壁紙・床の張り替えを中心に、内装と設備を整えるリフォーム設備交換と内装更新でどこまで整えるか
70㎡前後（2LDK・3LDK）約800万～2,000万円台水回りと内装の更新に加え、LDKを広げるなど一部間取りを見直すリフォーム間取り変更の有無で費用差が出る
80㎡前後（3LDK・4LDK）約1,000万～3,000万円台内装・設備をまとめて更新し、住戸全体を見直すリフォーム住宅全体をどう作り直すか

60㎡前後のマンション

60㎡前後のマンションでは、約600万～1,000万円台が費用相場です。どこまでリフォームするかによって費用が大きく異なります。キッチン・浴室・トイレなどの水回り設備と、壁紙や床を新しくするリフォームを見ると、費用の目安がわかります。

水回り設備と内装の全面的なリフォームであれば、60～70㎡のスケルトンリフォームの相場の約600万～1,000万円が一つの目安です。こうした設備を新しくして内装を整えるだけでも、住まいの雰囲気は大きく変わります。

一方で、間取りを変更してLDKを広げたり、水回りの位置を調整したりするなど、住まい全体を見直すケースもあります。さらに工事に配管更新などが加わると、費用は1,000万円前後、あるいはそれ以上になるケースも少なくありません。

水回り交換と内装リフォームを中心に進めるのか、それとも間取りや設備まで見直す大規模なリフォームにするのかにより、同じ60㎡前後のマンションでも総額は数百万単位で差が出ることもあります。

70㎡前後・3LDKマンション

70～80㎡のマンションでは、スケルトンリフォームの相場は約800万～2,000万円台が一般的です。70㎡の規模は、複数の居室を備えた一般的なファミリータイプです。床や壁などの内装面積も広がるため、60㎡前後の住戸よりリフォーム費用が上がる傾向があります。

さらに、間取り変更や配管工事を伴う場合には、70㎡前後でも同様の価格帯となるケースがあります。

複数の居室や設備を含めて住戸全体を見直すケースが増えるため、工事の規模や仕様によって価格帯に幅が出やすいのが特徴です。

特に水回りの位置を動かす工事は費用が高くなりやすく、内装中心のリフォームであれば抑えた範囲で進められるケースもあります。

このように、希望する住まい方に合わせて工事範囲を整理することが大切です。

70㎡前後・3LDKについては、こちらの記事で詳しく紹介しています。

 3LDKマンションのリフォーム費用は？予算・工事内容別で徹底解説！

80㎡以上のマンション

80～90㎡のマンションでは、スケルトンリフォームの相場が約1,000万～3,000万円台とされています。広さとしては、3～4人の家族がゆとりを持って暮らせる面積が確保されていて、3LDKに加えて4LDKまで広めに備えた住戸も現実的に選べるのが特徴です。

70㎡前後が、限られた面積の中で3つの個室とLDKのバランスを取る間取りになりやすいです。それに対し、80㎡以上では、個室数や収納量、LDKの広さを含めて、住まい全体を視野に入れて検討しやすくなります。

具体的なリフォーム案としては、寝室と子供部屋を別個に確保したうえで、広めのリビングや家族共用の収納スペースを設けるといった間取りが作れます。

また、子供が成長した後は、個室を書斎や在宅ワークスペースとして活用することも可能です。さらに、趣味やくつろぎの空間として使うなど、暮らしの変化にも対応しやすいです。

こうした自由度の高さから、部分的な工事にとどまらず工事範囲が広がりやすく、内装・設備・間取り変更が重なることで、費用も一段上がりやすくなります。

そのため、住まい全体のバランスを踏まえた計画が求められます。

マンションフルリフォーム費用の内訳

マンションのフルリフォーム費用は、工事内容によって大きく変わります。

設備交換や水回り、内装、間取り変更といった項目ごとに分けて見ることで、費用の全体像が分かりやすくなります。

設備別リフォーム費用

キッチン・浴室・トイレなどの設備のリフォーム費用は、工事内容により相場が変わります。設置だけか、配管工事を含むかで費用に差が出てきます。そのため、違いを把握しておくことが重要です。

設備費用の目安工事内容
キッチン約70万～200万円台1.古いキッチンを撤去
2.同じ位置に新しいキッチンを設置
3.水道・電気を接続
浴室約70万～200万円台1.浴室を解体
2.ユニットバスを組み立てて設置
3.給排水を接続
トイレ約20万～50万円台1.便器交換
2.床・壁紙も張り替え
洗面所約20万～40万円台1.洗面台交換
2.給排水接続

水回り（キッチン・浴室・トイレ）のリフォーム費用

水回りリフォーム費用は、設備交換か位置変更かで大きく変わります。また配管工事や内装補修の有無により変わるので、あらかじめ知っておくと判断しやすくなります。

工事項目費用の目安工事内容
キッチン交換（同位置）約70万～200万円台1.既存キッチン撤去
2.同位置に設置交換
キッチン位置変更（対面化）約150万～240万円台1.キッチン移動
2.床下の配管延長
3.床・壁補修
浴室交換（ユニットバス）約70万～200万円台1.浴室解体
2.ユニットバス設置
在来浴室→ユニットバス約150万～250万円台1.タイル浴室解体
2.防水施工
3.ユニットバス施工
トイレ交換（内装込み）約20万～50万円台便器交換＋床・壁紙張替
水回り3点交換約200万～400万円台キッチン・浴室・トイレを同時交換

内装リフォーム費用（床・壁紙・建具）

内装リフォーム費用は、工事範囲や施工の違いによって変わります。部分的な張り替えか、住戸全体を一新するかによって費用に幅が出るため、全体像を掴んでおくと分かりやすくなります。

工事項目費用の目安工事内容
壁紙・天井クロス（住戸全体）約20万～30万円台古い壁紙を剥がして全面貼り替え
床フローリング（住戸全体）約30万～70万円台既存床の上に重ね張り or 張り替え
内装一式（壁+床）約60万～100万円台壁紙+床をまとめて一新
和室→洋室（1部屋）約60万～90万円台畳から、フローリング+壁紙+収納変更
建具交換（1箇所）約5万～20万円台ドア・引き戸の交換

間取り変更・配管工事の費用

設備交換や内装リフォームに比べて、間取り変更や配管工事は費用が高くなりやすいのが特徴です。壁の撤去や水回りの移動、配管の延長により金額の幅が広がるため、費用が分かりやすくなります。

工事項目費用の目安工事内容
軽微な間取り変更約50万～150万円台壁を一部撤去・新設して部屋をつなげる
中規模の間取り変更約150万～300万円台複数の壁を撤去・再配置
水回りの位置変更追加費用で100万～200万円台キッチン・トイレ移動＋配管延長
配管の移設のみ追加費用で50万～100万円台給排水の位置変更
スケルトンリフォーム600万～1,500万円台1.内装を全解体
2.配管・間取りから再構築

マンションフルリフォームの費用が変わるポイント

マンションのフルリフォーム費用は、工事の進め方や範囲、設備条件などによって大きく変わるのが特徴です。費用が変わるポイントを見ていきます。

リフォーム面積と工事範囲

リフォーム費用は、基本的に面積が広くなるほど高くなりますが、それ以上に重要なのがどこまで工事を行うかという範囲です。例えば、同じ広さでも内装のみの更新と、水回り＋間取り変更では費用が大きく異なります。

既存の内装を解体すると、隠れていた部分の補修や仕上げの調整が見えてきて、次々と工程が増えることも多いです。

また、仕上げや高さを揃えるよう工事がまたがることもあり、手を入れる範囲に比例して費用の差が大きくなっていきます。

キッチンなど水回りの更新

水回りを新しくする場合は、設備を替えるだけなら、比較的負担は少ないです。しかし、位置を動かす場合は費用がかさみます。

なぜなら、マンションでは、PSから排水管へ勾配を取る必要があるからです。そのうえ、距離が長くなるほど床や配管の調整の手間も増えて費用差が出やすいです。

さらに、PSや排気口は動かすのに制限があるため、排水だけでなく排気経路も踏まえて計画する必要があります。配管やダクトの調整が加わることで、費用に差が生まれやすくなります。

設備・内装の仕様や築年数

使用する設備や内装のグレードや、築年数によっても大きく変わります。

例えば、標準的な設備を選ぶのが、デザイン性や機能性の高いハイグレード仕様にするのかで、同じ工事内容でも総額は大きく異なります。また、マンションでは、築20年くらいから給排水管の劣化が進み、30～40年を目安に更新が検討されます。そのため、壁や床を開いて配管を見直す必要があると、その分コストも上がります。

マンション特有の構造や配管

マンションのリフォームは、建物の構造や管理規約に合わせて工事方法を調整する必要があります。共用部や他の住戸に関わる工事は、事前の手続きや図面・仕様書などの準備もあり、計画段階から準備や対応が増えて費用もかかりやすくなります。

また、マンションは玄関ドアや窓は共用部のため、変更できません。特に、住まい同士の壁は、建物の強度を保つ重要な役割があります。そのため、壊せる壁と壊せない壁があり、間取り変更にも制限が多いです。

変更の妨げとなる壁や柱がない構造条件が、改修の基準とされています。排水の勾配や共用配管への接続位置も固定されるので、できる工事が限られ、結果的に費用が上がるケースがあります。

なお、水を使う設備は、排水の勾配によって移動範囲が限られますが、床下空間や接続条件により広く動かせるケースもあります。キッチンの位置を水回りも一緒に大きく動かす場合、追加対応で費用も押し上げられます。

マンションフルリフォームを検討する際の判断ポイント

マンションのフルリフォームは、やりたい内容がそのまま通るとは限らず、規約や構造、配管の条件によって成立する範囲が決まります。

同じ工事でも前提が異なれば、進め方や費用面の捉え方も様々です。

そのため、条件を整理したうえで検討することが、無理のない計画につながります。

重要なのは、管理規約の確認や、リフォームが新築かの選択、見積もりを比べて価格を判断することです。

会社選びの基準は、こちらの記事で解説しています。

【徹底比較】マンションリフォーム会社を選ぶ上での4つのチェックポイント

マンション特有の管理規約による制約を確認する

マンションのフルリフォームでは、管理規約と配管・構造の両方を最初に確認することが重要です。どちらか一方だけでは判断できず、両方を満たして初めて計画が成立するためです。

国土交通省でも、専有部分の工事であっても共用部分や他の住戸に関わる場合は、理事会の承認が必要とされています。水回りの移動や壁の変更では、規約への適合も確認されます。

開口部など共用部分に関わる工事は、室内であっても管理規約で認められる範囲に限り、変更が可能です。

配管や構造の条件では、PSから離れるほど排水を流すための高さが必要になります。勾配が取れない、または床下空間が不足すると、計画が成立しないこともあります。

間取り変更でも、壁を抜いてLDKを広げたい場合でも、構造によっては撤去できない壁がある点も重要な判断ポイントです。

規約上の可否と、実際にできるかは別です。水回りをキッチン側へ動かしたくても排水勾配が取れず成立しないことがあります。一方で、構造や配管の面で問題がなくても、共用部分や手続きの制約で進められないこともあります。

そのため、マンションのフルリフォームでは、間取りの検討に入る前に「共用部に触れていないか」「排水ルートは確保できるか」「撤去できない壁がないか」を先に確認するのが合理的です。通らないプランを早い段階で外せるため、後からの設計変更や追加費用も抑えやすくなります。

■専有部分でも、共用部分に影響する工事は承認が必要
国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト

■開口部などの共用部分は自由に変更不可
マンション標準管理規約

■配管・構造の制約も要確認
マンション管理標準指針 コメント

まずは計画が成立するかを判断する。

リフォームと新築購入、どちらが向いているかチェックする

フルリフォームは「どちらが安いか」ではなく、「どこまで成立するか」を基準に考えることが大切です。マンションでは、配管や構造、管理規約によって実現できる範囲が決まるからです。

これを踏まえておくと、無理のあるプランを早い段階で見極めやすくなり、検討の方向性が見えてきます。

リフォームは、配管や構造、見積り次第で成立する範囲が決まるため、その範囲に収まるかどうかを基準に考えることが大切です。

配管や構造の制約内で間取りが収まり、水回りの位置も大きく動かさずに済む場合は、リフォームで進めやすいです。工事が広がらず、追加費用が出にくいから無理のない計画になります。

一方で、水回りの移動が難しい、構造上撤去できない壁があるなど、条件に合わないと追加で費用が大きく上がるケースもあります。このような場合は、新築購入や住み替えの検討が現実的です。

リフォームで進めやすい場合検討を見直す必要がある場合事前にチェックしておきたい内容
水回りの移動キッチンや浴室が配管周りに収まる配置リビング中央や住戸の反対側へ移動配管ルート・排水勾配について説明があるか確認
間取り変更部屋同士をつなげる変更不可の構造壁・梁がある図面に「撤去不可の壁」や構造説明があるか確認
見積もり金額配管・下地・解体後工事まで想定「解体後清算」「別途工事」が多い→後から増額しやすい「一式」「別途」の内訳・条件を必ず確認
設備の内容メーカーやシリーズが記載内容が曖昧で打ち合わせ中に変更が多い型番や仕様が比較できる状態か確認
配管・下地の状態更新や補修が想定されている更新や補修が想定されていない配管工事・下地補修の有無
床・遮音規定管理規約に合う遮音等級の床材で計画されている遮音基準を満たさず施工不可管理規約の遮音等級・床仕様の説明の有無

あらかじめ失敗例を知った上での無理のない計画づくりに、こちらの動画も参考にしてみてください。

複数社の見積もり比較で適正価格を判断する

フルリフォームの見積もりは、複数社を比較する際、金額だけで判断するのではなく、工事内容を揃えて見ることが重要です。

同じ工事に見えても、含まれる範囲が会社ごとに異なるため、最終的な総額に差が出ることがあります。

特に、複数社の見積もりを比較すると、「給排水工事が一式表記のままの見積もり」と「配管更新や下地補修まで記載されている見積もり」で、同じ工事でも前提に違いが見えます。解体後の追加工事を見込んでいるかどうかで、費用に差が出るためです。

また、設備はメーカー名やシリーズ名まで揃えて比較すると、金額差が仕様によるものか。工事範囲によるものかがわかります。

見積りは、工事範囲・設備仕様・追加費用の条件を揃えて比較する。

見積もりを比較する重要性については、こちらの動画も参考にしてみてください。

フルリフォーム費用以外にかかる諸費用

フルリフォームでは、工事費以外にも費用が出るケースがあります。

工事中に一時的に移る仮住まいや、その際の引越し費用、家具の保管費用などが発生することがあります。

また、マンションでは管理組合への申請が必要になることもあり、内容次第で準備や調整に時間がかかることも多いです。こうした費用は見落とされがちですが、あらかじめ把握しておくことで、予算の見落としを立てやすくなります。

主な諸費用は以下の通りです。

■仮住まい
約40万〜180万円（2〜3ヶ月）

工事中に自宅に住めない場合、近隣のウィークリーマンション等を借りる費用は、期間により総額が変わります。

■引越し
約8万～20万／回（家族）

仮住まいを挟む場合は2回分必要で、荷物量や移動距離で費用が変わります。

■家具家電の一時保管
1帖あたり約5,000～7,000円程度が目安です。置き場がない場合はトランクルーム等に預けます。保管期間が長いほど費用も増えます。

■管理組合申請関連
費用はマンションごとに異なり、明確な相場はありません。

共用部分や他の住戸に関わる工事は、理事長への申請と理事会の承認を経て、工事の可否が判断されます。

申請内容次第では、図面や仕様書の提出が求められることもあり、手続きに時間がかかることがあります。

■設計費
10％前後

間取りや設備の配置を検討するための費用で、工事費に対して一定割合でかかるのが一般的です。

■追加費
10～15%前後
解体後に配管や下地の不具合が見つかった場合などに備える予備費です。

まとめ

マンションのフルリフォームは、工事の範囲によって内容が大きく変わります。

内装や設備の更新で収まるケースもあれば、間取り変更や配管工事まで含むケースもあり、どこまで手を入れるかによって工事の規模が変わってきます。

また、仮住まいや引越し、設計費、追加工事費などの諸費用もかかるため、工事費だけでなく総額で考えておくことが大切です。

さらに、マンションでは管理規約や構造、配管の条件によって、できることが決まる点にも注意が必要です。

どこまで実現できるかを整理しながら、無理のない計画を立てていくことがポイントになります。

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